按照《关于加快处理嘉兴市区国有建设用地范围内不动产登记历史遗留问题的通知》（嘉自然资规发〔2023〕7号）文件精神，在前期摸排历史遗留问题化解情况的基础上，针对文件执行中需要细化说明的地方，进一步解读。

1、适用时间的认定

《通知》适用于2012年12月31日前，因各种历史原因无法按现行规定办理的住宅项目及可参照执行的商业、办公、工业等项目的历史遗留问题处理（不包含个人自搭建）。此时间节点主要衔接《浙江省人民政府关于在全省开展“三改一拆”三年行动的通知》（浙政发〔2013〕12号）文件精神。

国有建设用地上已经出售的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，按照省厅文件，适用时间延伸至2021年1月4日前。

2、适用范围的认定

出售的城镇住宅项目认定材料依据，土地一般按照出让合同等作为认定依据，无明确文件依据的，也可将调查地类作为依据。房屋是否出售可凭预售许可证、购房发票、买卖合同、转账记录、结清证明等材料作为认定依据。

3、单位（企业）主体灭失的问题

2012年12月31日前的项目，涉及行政事业、国有企业资产的，由财政、国资部门按照行政事业、国资补办主体确认流程实施，确有需要的可以会同相关部门进行联审，主体确认意见经盖章确认后，可直接作为权利人身份材料申请办理登记。

申请不动产首次登记的情形仅包括：有房无地、有地无房、无房无地，房屋土地均已登记的不得办理首次登记。

其他除行政事业、国有企业资产的社会资产不适用此条处理意见。

4、开发建设主体灭失的问题

代为申请是指作为代理人申请办理，由代理人以权利人名义进行补办，签字盖章单位均由代理人承担，身份材料提供企业灭失证明作为替代证明，权利人仍登记为原主体。

代为办理业务的只登记不发证，但须在不动产登记簿中附记：原主体已灭失，经公告无异议，由**区政府指定***代为办理。

5、土地未经批准占用的问题

用地行为发生在1987年1月1日之前的，地上建筑物通过建造证明、历史地形图等材料作为参考依据，证明建筑无翻建及改扩建行为，公告无异议后可直接办理登记。

用地行为发生在1987年1月1日至2012年12月31日间的，符合用地行为发生时的土地利用总体规划和城乡规划或符合国土空间规划，可直接按土地利用现状补办用地手续。

其他住宅建设项目用地手续不完善的，在2001年10月22日国家《划拨用地目录》发布实施后建造完成，符合《划拨用地目录》规定的，可按照划拨方式补办用地手续；在国家《划拨用地目录》发布实施前建造完成的，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续

6、建筑物超出批准宗地界线建设问题

房屋尚未登记的，涉及国有租赁、授权经营方式取得的可参照执行。

7、已建成但未通过建设工程规划竣工核实的问题

违法建设处置与合法部分登记实行并行办理，违建处理不得作为办理合法部分登记的前置条件。

8、项目建设工程竣工备案手续缺失的问题

2000年4月4日前竣工的项目，项目建设工程因报建报批手续不全的，经项目施工单位确认后（施工单位灭失的除外），由项目建设单位、房屋建筑实际控制人或属地县级人民政府指定的单位，委托具有资质的建筑安全检测鉴定机构进行房屋质量安全鉴定，出具的安全性鉴定结果为AB级的，按建设部门相关规定程序办理消防验收(备案)手续后，办理不动产登记。为C级的需进行加固整改，满足安全等级要求后，可办理相关手续。为D级的属危房不可申请办理。2000年4月4日以后竣工的项目，严格按建设部门有关规定程序办理。

9.项目建设工程消防手续缺失的问题

2009年5月1日至2020年5月31日，依法不需要取得施工许可且已竣工的建设工程，可以不进行消防备案。2020年6月1日后的，严格按照规定执行。

10、原分开登记的房屋、土地信息不一致的问题

分散登记时，已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。统一登记后，不影响该不动产的首次、变更、转移、注销登记业务的办理。因征迁、抵押等原因办理相关手续的，按照征迁、抵押的相关规定办理。

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产登记的规定程序，由房屋所有权人出具书面具结书并单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，并在登记簿中对相关情况予以记载。

属于住宅用地上批准配建一定比例的商业服务设施，土地出让合同及规划条件中未明确商业服务设施用地比例的，可按照已登记房屋，或当事人持有房屋权属来源材料（房屋交接凭据、商品房证明书、房屋交接书等）中已明确的规划用途（设计用途），按照“地随房走”原则确认用途并办理登记；房屋权属来源材料中规划用途未明确的，应经各分局工作领导小组联审后办理土地用途相关手续。

11、建筑物跨宗地建设和出让年限认定的问题

宗地年限原则上以先取得土地的时间确定。确有需要的，可在补缴一定年限土地出让金、补签出让合同后按最长年限认定，但补缴后的土地出让年限不得超过对应土地用途法定最高出让年限。

12、关于解决建筑物区分所有权登记的问题

《中华人民共和国物权法》出台前的项目，不涉及公共部分，可保留原登记事实。住宅用地上建设配套用房是指幼儿园、农贸市场、人才用房、人民防空设施用房等。社区用房登记，不受《通知》适用时间的限制。

13、欠缴土地出让价款和相关税费的问题

房屋已销售且已入住的住宅项目，按照是否已签订房屋买卖合同且满足交付使用条件或已实际入住进行综合判断。

住宅项目中，因客观原因导致长期未缴纳出让金的，出让金的补缴标准，可按房屋建成时间作为评估基准日评估确定。补签出让合同中的出让起始日即评估基准日。划拨款补缴标准，也可按房屋建成时间补缴。开发建设单位已经灭失且无承继单位的项目，可由自然资源和规划部门会同相关部门联审报经属地县级人民政府同意后，申请人按照对应标准补缴出让金，先行办理不动产登记，原主体欠缴出让金问题另行处理。

14、公示期限

公示期原则上不少于15个工作日。

15、其他类型用途的参照

国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照执行，但企业改制、学校资产处置等特殊情况与法律法规文件相冲突，或违背《通知》精神等，相关部门可以不参照执行。

嘉兴市区不动产登记历史遗留问题化解补充操作指南.doc