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本栏目的主要目的在于便于公众通过网络查阅了解嘉兴市的城市规划。嘉兴市自然资源和规划局将尽量及时更新公开的内容并保障其准确性，但限于技术及更新的时间差等原因，最终的规划内容应以保存于嘉兴市自然资源和规划局的原始批文和图件为准。

本次公布内容最终解释权归嘉兴市自然资源和规划局所有。

关于《嘉兴市南湖区“通则式”村庄规划管理规定》的批后公布

《嘉兴市南湖区“通则式”村庄规划管理规定》已于2025年3月24日获嘉兴市人民政府（嘉政发函〔2025〕11号）批准，依据《浙江省国土空间规划条例》有关条文的规定，现予以公布。

嘉兴市自然资源和规划局

2025年4月23日

一、总则

本管理规定以规划引领、农民主体、底线管控、分类引导、因地制宜为原则，以国家和地方相关法律法规、政策文件、标准规范等为依据。通盘考虑村民住房建设、乡村产业发展、乡村基础设施和公共服务设施建设等的相关需求，引导乡村地区开展不违反国土空间规划的各类开发建设活动。

本管理规定适用于南湖区城镇开发边界外，未编制详细规划（村庄规划）的村庄范围，适用范围总面积249.94平方千米。

二、指标管控

1.约束指标

严格落实嘉兴市区和南湖区各乡镇、街道国土空间总体规划明确的约束性指标，明确各乡镇、街道生态保护红线面积、永久基本农田保护面积、耕地保有量、村庄建设用地总规模、村庄建设边界规模等指标。

2.预留指标

确需选址在村庄建设边界外的少量公共设施、公益事业等项目，在符合相关空间控制线管控要求的前提下，通过落实规划预留村庄建设用地指标或缩减村庄建设边界内新增潜力空间规模等方式落地建设。规划预留的乡村建设指标应不超过村庄建设边界内的新增潜力空间规模的5%。对规划期内通过复垦等方式实际减少的村庄建设用地，可提留不超过20%的规模补充用于乡村新增潜力空间的预留指标。

三、控制线传导

1.空间控制线管控

执行“2+X”空间控制线管控。严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线保护任务，落实“三区三线”划定成果；传导落实嘉兴市区与南湖区各乡镇、街道国土空间总体规划中划定的其他空间控制线规模、布局及管控要求。

2.村庄建设边界管控

村庄建设边界是规划期内相对集中开展村庄建设的空间范围，应当优先保障农村村民住宅、乡村基础设施和公共服务设施的用地需求。原则上农民建房，严禁在村庄建设边界外选址。预留的乡村建设指标用于确需选址在村庄建设边界外的少量公共设施、公益事业等项目。对于村庄建设边界内外的各类建设项目，应实行严格的规划许可和建设审批程序，确保所有新建、改建、扩建项目符合规划要求。

四、管控分区

1.农田保护区重点用于粮食生产，严格控制非农建设占用农田保护区，引导保护区内零星建设用地和园地等其他农用地整治为耕地，经整治验收后的新增耕地优先划入永久基本农田储备区，用于重大建设项目或其他符合国家政策允许占用（调整）永久基本农田的补划，在补划为永久基本农田前按一般耕地管理和使用。

2.生态保护区实行严格保护，重点用于维护和提升区域生态功能，保障区域生态安全，在符合相关规定的情况下鼓励区域内开展有助于生态功能稳定和提升的相关生态修复活动，严格限制区内农居点、耕地、基础设施等非生态功能的生产生活活动，提高使用强度或扩大使用范围，引导有条件的地区对区域内非生态功能的建设用地和零星耕地逐步退出。生态保护红线内有限人为活动管控具体参照相关文件执行。

3.乡村发展区主要涉及村庄建设区、一般农业区和农田整备区。村庄建设区主要用于各类村庄功能建设和农村产业用地的布局，区内各类村庄建设用地和配套设施用地应优先利用存量建设用地、空闲土地和荒废地，尽量少占耕地。城乡建设用地增减挂钩指标优先保障农村宅基地、公用设施和公共服务设施用地。一般农业区和农田整备区在符合国土空间规划和落实耕地占补平衡的前提下，经依法批准后允许部分确需布局在村庄建设边界外的少量乡村基础设施、乡村公共设施、乡村产业项目等。

4. 其他规划用途分区主要包括生态控制区、其他保护利用区等。区域内各类用途管制分区应按照浙江省国土空间用途管制规则以及嘉兴市区和各乡镇、街道国土空间总体规划明确的管控要求执行管理。

五、用地布局指引

1.农村居住用地选址布局要求

（1）引导集聚、预留空间，有利生产、方便生活。

（2）推进农民建房向新市镇社区、城乡一体新社区集聚，鼓励集中统建或联建公寓式住宅，并灵活采取货币安置等形式，多渠道满足村民住房需求。

（3）符合南湖区各乡镇、街道国土空间总体规划、详细规划（村庄规划）等相关规划针对村民住宅建设选址的管控要求。

（4）村民新建住宅选址应经村集体经济组织（村民）代表会议讨论同意后予以公示，公示无异议后方可上报审批。

2.乡村公共服务设施、乡村基础设施用地选址布局要求

（1）鼓励乡村公共服务设施应充分利用现有空间，综合行政管理、治理服务、医疗卫生、文化体育等功能复合设置，选址宜布置在位置适中、内外联系方便的地段，方便村民使用。

（2）乡村基础设施应充分考虑地形地貌、防灾减灾、邻避距离等要素，在满足功能需求的前提下减少对环境和生活的影响。

（3）各类设施用地应符合国家和地方相关行业标准的规定。

3.乡村三产融合用地选址布局要求

（1）规模较大、工业化程度高、分散布局配套设施成本高的产业项目宜在产业园区内布局；具有一定规模的农产品加工宜在城镇开发边界内集中布局，其中农产品精深加工和关键物流节点项目原则上要集中布局到产业园区。

（2）直接服务种植养殖业的农产品初加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，原则上应集中在村庄建设边界内。

（3）利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必需的配套设施建设，可在不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地。

4.土地整治和生态修复工程项目建设要求

（1）贯彻落实田水路林村一体化理念，构建分区分类推进，融空间整合优化、功能提升、权益保护、价值实现于一体的土地综合整治模式，协同推进土地综合整治、“多田套合”农用地布局优化、永久基本农田集中连片整治等，促进农田集中连片、基础设施完善、产业优质发展、人居环境提升、生态环境改善。

（2）坚持防治并举、综合施策，加强农用地分类管理和水系综合治理，推进土壤环境防治与修复、水环境整治与修复、地质灾害风险防治等。

六、规划建设要求

1. 村庄分类及管控要求

按照《浙江省村庄规划编制技术要点（试行）》村庄分类标准，可划分为集聚建设类、整治提升类、城郊融合类、特色保护类及搬迁撤并类。各村庄可根据实际和发展需求，采取相应管控措施。

2. 建设标准

（1）村民住宅建设应符合以下建设标准：

①严格控制农村村民建房面积，小户（1-3人）建房占地面积不得超过90平方米，大户（4人及以上）建房占地面积不得超过110平方米。

②农村村民应当按照宅基地布局和农房设计方案建造住房，设计方案须经所在镇审核同意（带图审批）。

③农村村民利用集体土地建房的，应当严格执行“一户一宅、拆旧建新”要求，新建房屋不再安排附属用房。保留传统自然村落内村民建房允许易地新建或原基改建，从严控制临时生产用房改建。

④位于文物保护单位保护区划（保护范围和建设控制地带）内新建、改建的农民自建房项目，应按《中华人民共和国文物保护法》履行涉文物审批手续后方可施工。

⑤村民住宅建设需符合《南湖区农村村民建房管理办法》及其他相关规定要求。

（2）乡村公共服务设施、乡村基础设施建设应符合以下建设标准：

①农村幼儿园的建设标准应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范（2019年版）》（JGJ39-2016）、《幼儿园建设标准（建标175-2016）》及《普通幼儿园建设标准》等相关要求和建设标准。农村中小学的建设应符合《中小学校设计规范》（GB50099-2011）、《农村普通中小学校建设标准（建标109-2008）》及《九年义务教育普通学校建设标准》等相关要求和建设标准。

②农村公园建设应符合《城市居住区规划设计标准》（2018年）、《村庄绿化技术规程》（DB33/T842-2022）等相关要求和建设标准。

③农村交通场站建设应符合《镇村公交场、站设施规范》（DB3304/T014-2018）等相关要求和建设标准。

④村用停车场建设应符合《城市停车规划规范》（GB/T 51149-2016）、《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建指标标准》（DBJ33/T 1021-2023）等相关要求和建设标准。

⑤其他设施应符合相关专项规划及各行业主管部门明确的其他建设标准。

（3）乡村三产融合用地建设应符合以下建设标准：

①乡村三产融合用地不得用于商品住宅、别墅、公寓等房地产开发。

②利用新增建设用地新建、扩建的乡村三产融合项目需补充编制特殊建设项目规划落实方案后方可作出许可。

3.规划要求

（1）新建农村建筑间距应不妨害相邻权、地役权，应保证相邻房屋的正常采光和通行要求，并符合《农村防火规范》（GB50039）、《建筑设计防火规范（2018版）》（GB50016-2014）、《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）等相关要求和建设标准。

（2）新建农村建筑与村庄道路距离1米以上，如村内有约定的，按照约定退让距离执行。与公路用地间距应按照《中华人民共和国公路法》《公路安全保护条例》、《浙江省公路条例》等文件的建筑控制区有关规定执行。临路方向宜与同侧现状建筑外墙面边界齐平，保证沿路建筑的整齐美观。与河流水面间距应按照《嘉兴市南湖区水域保护规划》执行。

（3）新建农房建筑屋檐檐口高度不得超过11米，屋顶高度不得超过14米，并符合《南湖区农村村民建房管理办法》规定要求。农村建筑高度应满足安全、日照、通风等基本要求，如涉及城市重要景观地区、文保单位、传统村落、自然保护区等特定区域，还应符合城市景观、历史文化、生态保护等特定的高度管控要求。

（4）新建农村建筑风貌应传承创新“江南民居”设计理念，大力推广农房建设的新技术、新工艺，尊重周边环境和建筑现状，融合村庄整体风貌，有序构建院落、住宅空间，体现南湖区地方农房特色。

（5）新建村民住宅建设形式上，针对新社区农村居民建房，应以联排方式为主，鼓励建造多层公寓房，原则上禁止建造独立式住宅。针对利用保留传统自然村落内部空闲地、存量建设用地建房的，鼓励以联排方式建造。

七、规划许可

本管理规定适用于南湖区城镇开发边界外乡村地区建设项目的规划管理，主要包括村庄建设边界内符合条件的农民建房、乡村公共服务设施和公用设施建设、使用存量建设用地的乡村产业项目建设等情形，以及村庄建设边界外的少量乡村基础设施、小型构筑物及设施等情形，原则上可依据“通则”或在“通则”的基础上补充编制地块图则作为规划许可的依据。不适用“通则”的项目可视情编制特殊建设项目规划落实方案或详细规划（村庄规划）作为核发规划许可依据。已编制并依法批准详细规划（村庄规划）的，以详细规划（村庄规划）为依据。

需补充编制地块图则的各类项目应明确用地位置、面积、土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、主要出入口等基本控制内容，可根据项目类型补充明确其他控制条件。补充编制地块图则由乡镇人民政府（街道办事处）组织村委会论证通过，经区级自然资源主管部门审查，审查通过后对地块图则进行公示十天，公示无异议后实施。

八、附则

“通则”批准后，根据实施情况适时开展评估调整，因乡村地区开发保护利用需要，及嘉兴市、南湖区人民政府确定的其他情形确需修改“通则”的，应当由组织编制机关征求利害关系人意见，并按原审批程序组织修改、报批。“通则”修改原则上不能突破嘉兴市区国土空间总体规划和各乡镇、街道国土空间总体规划确定的强制性内容、约束性指标，确需调整的，必须按照法定程序先修改相应层级的国土空间总体规划。“通则”实施后新编制详细规划（村庄规划）的区域，应做好与“通则”实施情况的衔接工作。